Kadastroda Yeni Bir Dönem: 22/A Güncelleme Çalışmaları

Türkiye’de taşınmaz malların hukuki durumlarının belirlenmesi ve sınırlarının netleştirilmesi, kadastro çalışmaları sayesinde mümkün oluyor. Ancak zamanla, eski ölçüm teknikleri, teknik yetersizlikler veya doğal faktörler nedeniyle kadastro paftaları güncelliğini yitirebiliyor. İşte bu noktada, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 22/A maddesi devreye giriyor. 22/A güncelleme çalışmaları, kadastro sistemini modernize ederek hem mülk sahiplerine hem de kamu kurumlarına büyük avantajlar sağlıyor. Peki, 22/A güncelleme çalışmaları tam olarak nedir ve bize ne gibi faydalar sunar? Gelin, bu konuyu detaylı bir şekilde inceleyelim.

1. Daha Doğru ve Güncel Verilerle Kadastro Yeniden Şekilleniyor.

22/A güncelleme çalışmaları, eski kadastro haritalarını modern teknolojilerle yenileyerek taşınmazların geçmişteki durumunu daha doğru bir şekilde ortaya koyuyor. Ancak burada önemli bir nokta var: Bu güncellemeler, günümüz zemin durumuna değil, kadastronun ilk yapıldığı yıla ait verilere dayanır. Özellikle o döneme ait hava fotoğrafları ve diğer belgeler kullanılarak parsel sınırları kontrol edilir ve güncellenir. Bu sayede:

• Parsel sınırları daha net bir şekilde belirlenir.
• Alan ölçümleri ve taşınmaz vasıfları (örneğin tarla, arsa, orman) doğru bir şekilde kayıt altına alınır.
• Geçmişteki ölçüm hataları veya eksiklikler giderilir.

Örneğin, 1970’lerde yapılmış bir kadastro çalışmasında, o dönemin teknolojisiyle ölçülen bir parselin sınırları, bugün hava fotoğraflarıyla kontrol edildiğinde farklılık gösterebilir. 22/A çalışmaları, bu farklılıkları tespit ederek kadastro kayıtlarını geçmiş verilere uygun hale getirir.

2. Tapu Güvenilirliği Artıyor: Mülk Sahipleri İçin Güvence Sağlanıyor.

Eski kadastro kayıtlarında yer alan hatalar, tapu sicilinde tutarsızlıklara yol açabilir. Örneğin, bir parselin alanı yanlış ölçülmüşse veya sınırları komşu parsel ile çakışıyorsa; bu durum tapu kayıtlarında karmaşaya neden olabilir. 22/A güncelleme çalışmaları, kadastronun yapıldığı yıla ait hava fotoğrafları ve diğer verilerle taşınmazların hukuki durumunu netleştirmeyi hedefler. Bu süreçte:

• Kadastroda bulunan parsellerin ölçü yöntemiyle oluşturulmuş geometrisine ait alan ile gerçekte zeminde bulunan alanını uyumlu hale getirmek mümkün olur. Kadastrodaki geometrisiyle zeminde bulunan alanın doğrulanması ve güncellenmesi sonucu, ileride ipotek olarak gösterilen taşınmaz üzerinden kredi çekilmesi kolaylaşır. Çünkü banka eksper görevlisi tarafından uyumsuzluk veya alan hatası tespit edilmesi, kredi çekilmesini geciktirebilir; hatta parsel üzerinde 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 41. maddesi kapsamında bir şerh ya da “Genel alan hatası bulunmaktadır” şerhi bulunması durumunda kredi çekilmesi mümkün olmayabilir. Ancak 22/A çalışmasıyla 41. madde şerhi kaldırılır, parsel düzeltilir ve “Genel alan hatasıdır” şerhi de kaldırılarak taşınmazın krediye uygun hale gelmesi sağlanır.
• Mülk sahiplerine daha güvenilir bir tapu sahipliği sunulur.
• Özellikle tarım arazilerinde, zamanla ekim şekline veya doğal faktörlere (örneğin erozyon, sel) bağlı olarak değişen zemin durumu, geçmiş verilere dayanılarak tutarlı bir temel oluşturur.

Örnek vermek gerekirse, bir tarım arazisinin sınırları 1980’lerdeki kadastro çalışmasında yanlış belirlenmiş olabilir. Yıllar içinde arazi sahibi, bu yanlış sınırlara göre ekim yapmış ve komşusuyla anlaşmazlık yaşamış olabilir. 22/A çalışmaları, o dönemin hava fotoğraflarını inceleyerek sınırları yeniden belirler ve tapu kayıtlarını düzelterek bu tür sorunları çözer.

3. Sınır Anlaşmazlıkları Azalıyor: Komşular Arasında Barış Sağlanıyor.

Komşu parseller arasında sıkça yaşanan sınır ihtilafları, genellikle güncellenmemiş kadastro bilgilerinden veya zemindeki değişkenliklerden kaynaklanır. Örneğin, bir parselin sınırı yanlış ölçülmüşse, komşular arasında “Bu sınır benim!” tartışmaları ortaya çıkabilir. 22/A güncellemeleri, kadastronun yapıldığı yıla ait hava fotoğrafları kullanılarak parsel sınırlarını yeniden belirler. Bu sayede:

• Geçmişteki sınırlar esas alınarak anlaşmazlıklar büyük ölçüde azalır.
• Taraflar arasında uzlaşma sağlanır.
• Mahkemeye gitmeden önce kadastro verileriyle çözüm üretilebilir.

Bunu bir örnekle açıklayalım. Diyelim ki iki komşu çiftçi, tarlalarının sınırları konusunda anlaşamıyor. 22/A çalışması sırasında, 1960’lara ait hava fotoğrafları inceleniyor ve o dönemde tarlaların sınırlarının bir dere kenarına göre belirlendiği ortaya çıkıyor. Bu veriyle sınırlar yeniden çiziliyor ve çiftçiler arasında barış sağlanıyor. Ayrıca, ilk tesis kadastro çalışmaları sırasında, kadastro yollarının tescili sehven unutulmuş olabilir. Bu gibi kadim yollar, 22/A çalışmalarıyla tescil edilebilir ve tescil edilen yollar sayesinde yola sınırı olan parsellerin faydasına olmuş olur. Yolu olan bir parselin ve yolu olmayan bir parselin karşılaştırılmasını blog yazılarımızdan okuyabilirsiniz.

4. Planlama ve Yatırım Kolaylığı: Şehirler Daha Akıllıca Büyüyor.

Güncel kadastro verileri, şehir planlaması, altyapı projeleri ve yatırım kararları için vazgeçilmez bir temel oluşturur. 22/A güncelleme çalışmaları, kadastronun yapıldığı döneme ait verilerle sınırları netleştirerek, belediyeler, kamu kurumları ve özel sektörün daha etkin projeler geliştirmesine olanak tanır. Örneğin:

• Yol projesi hazırlanırken zeminde oluşturulmayı planlanan yol ile kadastroda bulunan paftasında zeminle uyuşmaması durumunda bedeli ödenmesi gereken kamulaştırma alanı yanlış tespit edilebilir, eksik veya fazla olacak şekilde yanlış ödemeler yapılabilir.
• İmar planları hazırlanırken parsel sınırları doğru bir şekilde esas alınır.
• Özel sektör, yatırım yapacağı arazinin sınırlarını ve hukuki durumunu net bir şekilde öğrenir.

Mesela, bir belediye yeni bir metro hattı inşa etmek istiyor. Ancak eski kadastro verilerinde, metro hattının geçeceği bir parselin sınırları yanlış belirlenmiş. 22/A çalışması sayesinde bu parselin sınırları düzeltiliyor ve proje sorunsuz bir şekilde ilerliyor.

5. Teknolojik Avantajlarla Kadastro Daha Hassas Hale Geliyor.

22/A güncellemeleri, modern teknolojilerden faydalanarak kadastro sistemini daha hassas hale getiriyor. Ancak bu süreçte, güncel zemin durumu değil; kadastronun yapıldığı yıla ait hava fotoğrafları esas alınır. Bu fotoğraflar, sınırların kontrol edilmesi ve güncellenmesi için önemli bir veri kaynağıdır. Ayrıca:

• GPS ve uydu görüntüleri gibi teknolojiler, ölçüm doğruluğunu artırır.
• Dijital veriler, ileride yapılacak çalışmalar için bir temel oluşturur.
• Kadastro verileri, elektronik ortamda daha kolay erişilebilir hale gelir.

Örneğin, bir kadastro ekibi 1950’lere ait hava fotoğraflarını kullanarak bir parselin sınırlarını kontrol ederken, GPS cihazlarıyla bu sınırları zeminde doğrulayabilir. Bu, hem geçmişle bugünü bağdaştırır hem de geleceğe yönelik güvenilir bir veri tabanı oluşturur.

6. Eski Hataların Düzeltilmesi: Geçmişle Barışma Zamanı Geldi!

Kadastro çalışmalarının yapıldığı yıllarda, eski teknolojilerin kullanılması ve bazen iş yoğunluğuna bağlı olarak yapılan hatalar, kadastro kayıtlarında tutarsızlıklara neden olmuştur. Örneğin, bir parselin alanı yanlış ölçülmüş veya bir sınır yanlış çizilmiş olabilir. 22/A güncelleme çalışmaları, bu hataları tespit ederek düzeltmek için önemli bir fırsat sunar. Kadastronun yapıldığı yıla ait hava fotoğrafları ve diğer verilerle yapılan kontroller:

• Geçmişteki yanlışlıkları ortaya çıkarır.
• Kadastro kayıtlarını daha güvenilir hale getirir.
• Hem mülk sahipleri hem de kamu kurumları için şeffaf bir sistem oluşturur.

Bir örnekle açıklayalım: 1980’lerde yapılan bir kadastro çalışmasında, bir parselin alanı yanlışlıkla 500 metrekare yerine 450 metrekare olarak kaydedilmiş. 22/A çalışması sırasında, o dönemin hava fotoğrafları inceleniyor ve parselin gerçek alanının 500 metrekare olduğu doğrulanıyor. Bu hata düzeltilerek tapu kayıtları güncelleniyor.

7. 3B Kadastro ve CBS Çalışmaları İçin Altyapı: Geleceğe Yatırım Sağlıyor.

22/A güncelleme çalışmaları, yalnızca mevcut sınırların netleştirilmesiyle sınırlı kalmaz; aynı zamanda Türkiye’de yapılması planlanan 3B kadastro çalışmaları için de uygun bir altyapı sağlar. 3B kadastro, taşınmazların yalnızca yüzeydeki sınırlarını değil, yükseklik ve derinlik bilgilerini de içeren üç boyutlu bir kayıt sistemidir. 22/A çalışmaları sayesinde:

• Güncel ve hassas koordinatlar elde edilir.
• 3B kadastro için gerekli veri tabanı oluşturulur.
• Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) çalışmalarında kullanılabilecek veriler üretilir.

CBS, taşınmazların analiz edilmesi, planlanması ve yönetilmesi için güçlü bir araçtır. Örneğin, bir belediye, CBS verilerini kullanarak bir bölgedeki su baskını riskini analiz edebilir veya yeni bir park alanı planlayabilir. 22/A verileri, bu tür projelerde daha etkin bir şekilde kullanılabilir hale gelir. Bu, hem kamu hem de özel sektör için büyük bir avantaj sağlar.

8. Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti ve 3B Proje İçin Yeni Bir Başlangıç Oluşturuyor.

01.01.2025 tarihi itibarıyla, kat irtifakı kurulması ve kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için yeni bir şart getirildi: Taşınmazın 3B projesinin hazırlanmış olması. 3B projesinin hazırlanabilmesi için ise binanın bulunduğu parselin, bir aplikasyon krokisi ile birlikte kesinleşmiş sınırlara sahip olması gerekiyor. 22/A güncelleme çalışmaları, bu süreci kolaylaştırıyor çünkü:

• Parsel sınırları kesinleşiyor.
• Aplikasyon krokisi daha doğru bir şekilde hazırlanabiliyor.
• 3B proje gereklilikleri daha kolay karşılanıyor.

Bu, hem yeni yapı projelerinde kat irtifakı kurulmasını hem de mevcut kat irtifaklarının kat mülkiyetine geçişini hızlandıran önemli bir adımdır. Örneğin, bir apartman projesi için kat irtifakı kurmak isteyen bir müteahhit, 22/A çalışması sayesinde parsel sınırlarının kesinleştiğinden emin olabilir ve projesini daha hızlı bir şekilde hayata geçirebilir.

Sonuç olarak, kadastro gelecek için bir miras bırakıyor. 22/A güncelleme çalışmaları, taşınmaz malların yönetiminde şeffaflık, doğruluk ve güvenilirlik sağlıyor. Kadastronun yapıldığı yıla ait hava fotoğraflarıyla sınırların kontrol edilmesi, geçmişle bugünü bağdaştıran önemli bir adım olarak destekliyor. Ayrıca, bu çalışmalar 3B kadastro, CBS projeleri, kat irtifakı ve kat mülkiyeti süreçleri için oluşturduğu altyapı, geleceğe yönelik büyük bir yatırım niteliğindedir. Eğer siz de mülkünüzle ilgili bir güncelleme sürecine dahil olduysanız, bu çalışmanın uzun vadede ne kadar faydalı olduğunu fark edeceksiniz. Kadastro, sadece bir harita değil, aynı zamanda geleceğe bırakılan bir miras! 22/A itiraz süreleri ve askılar ile ilgili daha fazla bilgi almak için bu blog yazımızdan faydalanabilirsiniz.