KAKS, EMSAL VE TAKS: HUKUKÎ DAYANAKLARI VE ÖRNEKLERLE AÇIKLAMALARI

Kentsel planlama ve imar düzenlemelerinde sıkça duyduğumuz “KAKS”, “Emsal” ve “TAKS” terimleri, gayrimenkul projelerinin temelini oluşturur. Bu kavramlar, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde tanımlanmış ve düzenlenmiştir. Bu yazıda, bu kavramların hukuki dayanaklarını, ne ifade ettiklerini ve gerçek hayattan örneklerle nasıl uygulandıklarını detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.

1. KAKS 

Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS), bir parselde inşa edilebilecek toplam inşaat alanını belirler. KAKS, parselin toplam alanı ile çarpılarak maksimum inşaat alanını hesaplamak için kullanılır.

Hukuki Dayanak:

KAKS, 3194 Sayılı İmar Kanunu‘nun 8. maddesi ile belirlenmiştir. Aynı zamanda, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin ilgili maddelerinde de detaylar bulunur. Belediyeler, bu yasal çerçevede kendi plan notları ve imar planları ile KAKS oranlarını belirler.

Örnek:

Bir parselin alanı 1.000 m2 ve KAKS değeri 1,5 ise, bu parselde maksimum 1.500 m2 inşaat yapılabilir.

2. EMSAL (Eşdeğer Alan Hesabı)

Emsal, genellikle KAKS ile eşanlamlı olarak kullanılır ve bir arsanın inşaat yoğunluğunu ifade eder. Ancak, Emsal değeri bazı durumlarda yan unsurları da içerebilir (otopark, peyzaj alanları vb.).

Hukuki Dayanak:

Emsal, İmar Kanunu ve İmar Yönetmeliği’nde tanımlanan bir kavramdır. Ayrıca, her belediyenin kendi yerel imar planı ve plan notlarında daha spesifik şekilde açıklanmıştır.

Örnek:

1.000 m2’lik bir arsanın Emsal değeri 2 ise, toplam 2.000 m2’lik bir inşaat alanı planlanabilir.

3. TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı)

Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS), bir yapının tabanının parsel alanına oranını ifade eder. Bu oran, bir yapının arazide kaplayacağı maksimum alanı belirler.

Hukuki Dayanak:

TAKS, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde açık bir şekilde tanımlanmıştır. Ayrıca, yerel belediyeler tarafından hazırlanan imar planlarında TAKS oranları ayrıca belirtilir.

Örnek:

Bir arsanın alanı 800 m2 ve TAKS oranı 0,30 ise, bu yapının tabanı 240 m2’yi geçemez.

KAKS, EMSAL VE TAKS ARASINDAKİ FARKLAR

• KAKS: Toplam inşaat alanını belirler.
• Emsal: Daha genelleştirilmiş bir yoğunluk oranıdır.
• TAKS: Yapının tabanının kapsayacağı maksimum alanı tanımlar.

SONUÇ

KAKS, Emsal ve TAKS oranları, hem yatırımcıların hem de belediyelerin çalışma prensiplerini belirleyen kritik unsurlardır. Bu oranların yanlış hesaplanması veya anlaşılması, hukuki sorunlara yol açabilir. Bu nedenle, proje geliştirirken bir şehir plancısı veya hukuk uzmanı ile çalışmak çok önemlidir.